O novo contexto do espaço da empresa, a imprevisão e as locações na pandemia

Sobre a nova normalidade que surge na pandemia e fica depois dela, certamente está incluído o novo contexto do espaço para a realização da atividade empresarial.

Antes da era da tecnologia que vivemos hoje, a propriedade era o desejo e um sinal de estabilidade de empresas de diferentes setores e atividades. Havia uma valorização indiscriminada do patrimônio na atividade empresarial e, especialmente, o desenvolvimento das relações dos empresários e funcionários de uma empresa se dava inteiramente no espaço físico de um imóvel.

O patrimônio das coisas deu lugar às ideias e é sabido e repetido que empresas hoje têm valor pelo que pensam as pessoas e não pelo que têm inventariado em ativos não circulantes, móveis ou imóveis. E agora este movimento de redução das distâncias físicas, da possibilidade de exercício do trabalho a qualquer tempo e em qualquer lugar, passa pelo seu teste de fogo: as pessoas, com sua circulação física restrita, passaram a trabalhar juntas, porém, em lugares diferentes. Ou, a troca de ideias é cada vez menos dependente de um espaço físico comum.

Começam a se definir assim, três tipos de empresas que podem ser classificadas no contexto do espaço de trabalho, por critério de predominância da atividade:

  1. empresas de espaço virtual, em que seus integrantes podem exercer a maior parte do trabalho em qualquer lugar;
  2. empresas de espaço misto, em que uma parte da atividade pode ser exercida por seus integrantes em qualquer lugar e a outra parte depende de um espaço físico específico;
  3. empresas de espaço físico, em que a maior parte da atividade de seus integrantes deve ser exercida em um espaço físico específico.

Como em toda classificação não exata, haverá os casos limítrofes de enquadramento mais questionável. Alguns exemplos ajudam a entender as variáveis desta composição de atividades e sua relação com o espaço físico ou virtual. As valiosas empresas de comércio eletrônico, por exemplo, podem ser de espaço virtual ou misto a depender se parte da sua atividade é manter o estoque dos produtos que vendem ou se são meras intermediárias que oferecem uma plataforma virtual para que o comércio se realize. As empresas de armazenamento de bens exercem parte relevante da sua atividade no espaço físico de um galpão, mas se agregarem a prestação de serviços de logística a esta atividade, poderão deslocar outra grande parte das suas relações de trabalho para o espaço virtual o que as tornará empresas de espaço misto.

Para os contratos de locação que envolvem empresas, a pandemia da COVID 19 trouxe a seguinte situação: todas as empresas, quaisquer que sejam suas atividades, tiveram obrigatoriamente de restringir suas atividades ao espaço virtual. Guardadas evidentemente as exceções das atividades essenciais, as empresas tiveram de fechar seus espaços físicos. Como em muitíssimos casos estes espaços físicos são locados, surge um desequilíbrio nos respectivos contratos de locação: a empresa tem de pagar o aluguel, mas não pode usar o espaço para a sua atividade.

As tensões decorrentes desta desproporção superveniente resultaram em ações judiciais. O Código Civil tem a regra geral para estes casos e prevê expressamente que cabe ao Juiz do processo reequilibrar o contrato que foi desequilibrado por motivos imprevisíveis:

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

E, então, eis que este novo contexto de uso do espaço passou a servir como um balizador para a aplicação desta teoria da imprevisão que vem prevista na lei civil. Se a pandemia é um motivo de desequilíbrio que não estava previsto no momento da assinatura – e parece que há pouca dúvida quanto a isso, para os contratos firmados antes da pandemia – cabe ao Juiz corrigir as obrigações do contrato e, com isso, assegurar o valor real da prestação para a parte que foi afetada.

O desafio de estabelecer proporções ou equilíbrio entre duas partes contratadas, depois ou fora do momento em que decidiram livremente as condições do contrato, se traduz em difícil equação: encontrar a exata desproporção a ser corrigida, para que a intervenção judicial cumpra o seu relevante papel para a teoria da imprevisão, sem ultrapassar os limites da autonomia de manifestação das vontades.

A empresa que se vê privada de usar seu espaço por restrição legal durante a pandemia, passa por clara desproporção em relação ao valor de aluguel que concordou em pagar quando podia ter irrestrito e amplo uso do mesmo imóvel.

Com esta missão de rever prestações de aluguel, a Jurisprudência está começando a se formar. E já estão públicas algumas decisões em que os Tribunais ordenam a redução do valor do aluguel, como forma de restabelecer o equilíbrio e a proporção nos contratos de locação, em que o espaço não pode ser usado por força da pandemia (leia-se sempre: da legislação que proíbe o uso, decorrente da situação de pandemia).

Não é possível saber exatamente o desenho que os Tribunais darão à questão, mas alguns pontos começam a aparecer. São eles:

  • está sendo gradualmente e positivamente superada a dúvida sobre a aplicação do art. 317 e a teoria da imprevisão como regra geral aos contratos de locação (que são regidos por lei específica);

obs. supera-se, aqui, o contrassenso que é dizer que a imprevisão não se aplica aos contratos de locação por falta de disposição expressa – já que a lei é abstrata por natureza e não se deve exigir uma lei para cada caso concreto;

  • vem sendo concedida a redução de alugueres por percentual arbitrado com prudência para cada caso;
  • são relevantes as circunstâncias de cada caso concreto, em especial é muito relevante qual a atividade da empresa e qual o contexto de sua relação com o espaço.

Assim, as empresas que desenvolvem a sua atividade com maior relevância no espaço físico do imóvel têm, em regra, melhor fundamento para obter proporções maiores de redução. As empresas que não conseguem justificar o impacto da pandemia nas suas atividades (ou porque são de atividade essencial ou porque desenvolvem suas atividades no espaço virtual ou misto) tenderão a obter reduções menores.

Pode-se pecar pela amostragem, vez que a questão é recente e não há ainda tratamento sedimentado. Se estas considerações não refletirem o exato entendimento do Poder Judiciário, servirão no mínimo como uma proposta de abordagem.

Alguns precedentes sobre tutela antecipada dos Tribunais de Justiça de São Paulo e do Rio de Janeiro corroboram o que se afirma. São eles:

  • No Agravo de Instrumento n. 2092435-61.2020.8.26.0000 (TJ-SP) uma loja de aluguel e venda de materiais para festas, impactada pela suspensão das atividades de seus clientes, obteve a redução temporária de 30% no valor do aluguel.
  • No Agravo Interno n. 2084418-36.2020.8.26.0000 (TJ-SP) uma casa de espetáculos e shows e estacionamento, impactada pela suspensão direta de suas atividades havia obtido liminar para uma redução de 90% do valor do aluguel e, depois do recurso, teve a redução ajustada para 50% sob o fundamento de que este percentual traria melhor equilíbrio para as duas partes do contrato.
  • No Agravo de Instrumento n. 0022449-49.2020.8.19.0000 (TJ-RJ) um restaurante localizado dentro de um Shopping Center impactado pelo fechamento obteve a redução de 70% do valor mínimo de locação.

Os precedentes revelam a formação de uma linha majoritária pela correção da prestação (redução do aluguel) em uma faixa compreendida entre 30% e 70% e com influência na fundamentação do impacto das proibições de atividades decorrentes da pandemia em cada caso concreto.

A realidade da aplicação em tão curto espaço de tempo (para os parâmetros jurisprudenciais) de uma regra de imprevisão é mais rica do que estes precedentes citados. Há ainda os casos de autocomposição em que as partes reduzem ou suspendem o aluguel de modo a preservar o contrato, que também darão os contornos mais justos do restabelecimento das proporções nos contratos de locação.

Pela força da correção judicial ou pela revisão espontânea das partes, os contratos de locação passam por estas transformações decorrentes de um cenário imprevisto e novo para locadores e locatários: seja pela busca do equilíbrio das prestações estabelecidas, seja por um novo contexto da relação das empresas com o espaço que ocupam.

Enrico Francavilla – Advogado Sócio no escritório Francavilla, Assis Fonseca e Soares Cabral Advogados.

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